Depuis février 2026, deux régimes fiscaux coexistent sur le logement neuf : le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, et le logement locatif intermédiaire (LLI). Ils n’agissent ni au même moment, ni sur la même assiette. Les réunir sur un même logement est possible — certains acteurs parlent de « super Jeanbrun » — mais le montage est plus contraignant et plus technique que ce qu’on lit généralement. Voici ce qu’il apporte réellement, ce qu’il impose, et où en est le droit.
L’essentiel en quatre points
- Le cumul suppose une acquisition par une SCI à l’impôt sur le revenu. Ni en nom propre, ni en SCI à l’IS.
- La durée d’engagement est de 20 ans, pas de 9 ans.
- L’avantage sur la taxe foncière est une créance remboursée à la société, et non une exonération.
- Aucun texte n’interdit le cumul, mais aucune doctrine administrative ne l’a encore confirmé.
Deux régimes, deux moments de l’opération
Le LLI agit à l’entrée : il abaisse le prix d’acquisition en ramenant la TVA de 20 à 10 %, et il neutralise la taxe foncière pendant vingt ans. Le dispositif Jeanbrun agit pendant la détention : il autorise l’amortissement du bien en déduction des revenus fonciers. Comme ils portent sur des assiettes différentes — la TVA et l’IS d’un côté, l’impôt sur le revenu de l’autre — ils ne se neutralisent pas l’un l’autre.
Ce que le cumul apporte, précisément
| Avantage | Contenu exact | Portée |
|---|---|---|
| TVA réduite LLI | Taux de 10 % au lieu de 20 % sur le prix d’acquisition. | Acquise à la signature |
| Créance de taxe foncière LLI | Créance égale au montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Ce n’est pas une exonération : la société paie la taxe, puis la créance lui est remboursée. Elle n’est pas imposable. | 20 ans |
| Amortissement Jeanbrun | 3,5 % par an sur 80 % du prix d’acquisition, déductible des revenus fonciers au niveau intermédiaire. Les 20 % restants correspondent forfaitairement au foncier, non amortissable. | Plafonné à 8 000 €/an et par foyer fiscal |
| Déficit foncier | Imputable sur le revenu global dans les conditions de droit commun. | 10 700 €/an |
Une précision que la plupart des documentations commerciales omettent : la créance de taxe foncière reste acquise à la société et n’est pas transmise à ses associés. Elle ne réduit donc pas l’impôt sur le revenu personnel de l’investisseur : elle constitue un encaissement annuel de la SCI. Et elle doit être réclamée — rien n’est automatique.
La condition qui commande tout : la SCI à l’impôt sur le revenu
C’est le point technique décisif, et il élimine d’emblée la plupart des schémas de détention.
- Le LLI exige une personne morale. Une personne physique ne peut pas en bénéficier directement : acheter en son nom propre ferme la porte à la TVA à 10 %. Les sociétés civiles immobilières, y compris familiales, sont expressément admises.
- Le statut du bailleur privé est réservé aux personnes physiques et aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Une SCI à l’IS en est exclue.
- Seule une SCI à l’impôt sur le revenu satisfait donc les deux séries de conditions à la fois. Elle suppose au moins deux associés.
Et la créance de taxe foncière dans ce schéma ? Une SCI à l’IR ne paie pas d’impôt sur les sociétés : elle n’a rien sur quoi imputer une créance d’IS. La documentation fiscale régle la question : la créance est immédiatement remboursable aux sociétés qui ne sont pas redevables de l’impôt sur les sociétés, dont celles relevant de l’article 8 du CGI. La SCI encaisse donc un remboursement annuel, non imposable, pendant vingt ans.
Les conditions à réunir simultanément
- Un logement neuf ou en VEFA, situé dans un bâtiment d’habitation collectif, intégré dans un programme conçu pour le LLI.
- Une acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 pour le volet Jeanbrun.
- Une localisation en zone A bis, A ou B1, ou dans un périmètre assimilé : commune de réindustrialisation, grande opération d’urbanisme, OPAH, ORCOD, projet partenarial d’aménagement ou opération de revitalisation de territoire. Une commune classée B2 ou C peut donc être éligible par cette voie : cela se vérifie commune par commune.
- Une détention par une SCI à l’impôt sur le revenu.
- Une condition de mixité sociale portant sur le programme : plus de 25 % de logements locatifs sociaux dans l’ensemble immobilier, ou une commune en comportant déjà plus de 25 %, ou un quartier prioritaire de la ville. Cette condition pèse sur l’opération, pas sur l’acquéreur.
- Une location nue, en résidence principale, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources, avec mise en location effective sous 12 mois.
- Un engagement de location de 20 ans à compter de la livraison.
À noter : il est interdit de louer à un membre de son foyer fiscal, à un parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus, ou à un associé de la société propriétaire.
Un ordre de grandeur
Pour un appartement dont le prix hors taxe s’établit à 227 000 €, en zone éligible, destiné à la location intermédiaire et détenu par une SCI à l’IR :
| Prix TTC à 20 % de TVA | 272 400 € |
| Prix TTC à 10 % de TVA (LLI) | 249 700 € |
| Économie à l’acquisition | ≈ 22 700 € |
| Amortissement annuel déductible 80 % de 249 700 € × 3,5 %, sous le plafond de 8 000 € | ≈ 6 990 € / an |
| Taxe foncière remboursée à la SCI hypothèse 1 200 €/an, à taux constant, sur 20 ans | ≈ 24 000 € cumulés |
Un effet contre-intuitif mérite d’être signalé : la TVA à 10 % réduit la base amortissable d’environ 8 %, puisque celle-ci se calcule sur le prix effectivement payé. Les deux avantages se mordent légèrement la queue. L’effet disparaît toutefois au-delà d’environ 286 000 € TTC, prix à partir duquel le plafond de 8 000 € est atteint de toute façon.
Ce que le cumul impose : vingt ans, pas neuf
Le dispositif Jeanbrun, pris isolément, repose sur un engagement de location de 9 ans et ne comporte aucune contrainte de zonage. C’est ce chiffre de 9 ans que l’on rencontre partout.
Dès lors qu’on y ajoute le LLI, ce sont les règles du LLI qui deviennent contraignantes : engagement de louer 20 ans à compter de la livraison, dans une zone éligible, aux plafonds de loyers et de ressources applicables.
Une sortie anticipée n’est pas neutre : elle peut déclencher le versement d’un complément de TVA et faire perdre le solde de la créance de taxe foncière. Annoncer 9 ans sur un montage cumulé est trompeur — c’est un placement de très long terme, et il doit être présenté comme tel.
Cinq points de vigilance
1. L’amortissement est une déduction, pas une réduction d’impôt. Il diminue le revenu foncier imposable. Son gain réel dépend de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et de l’existence de revenus fonciers à absorber. Il ne produit aucun effet en l’absence de tels revenus.
2. Le plafond de 8 000 € par an s’applique par foyer fiscal, tous biens confondus. Dans l’exemple ci-dessus, un seul logement en consomme déjà près de 7 000 €. Ce montage est conçu pour une opération, pas pour constituer un portefeuille locatif.
3. Les amortissements sont réintégrés dans la plus-value. À la revente, le prix d’acquisition retenu est minoré des amortissements déduits. L’avantage est un différé d’imposition, atténué ensuite par les abattements pour durée de détention — ce que la durée de vingt ans du LLI rend plutôt favorable, mais qui doit être dit.
4. La créance de taxe foncière n’est pas une exonération. La SCI paie la taxe, puis se fait rembourser. C’est un décalage de trésorerie et une formalité déclarative annuelle, pas une dispense.
5. Le montage doit être pensé avant la réservation. Le choix du LLI est figé au moment de la réservation, puisqu’il détermine le taux de TVA. L’option pour le dispositif Jeanbrun s’exerce, elle, lors de la première déclaration de revenus suivant l’achèvement — et elle est irrévocable. Les deux décisions ne sont donc pas prises au même moment. Une structure de détention ne se rajoute pas après la livraison.
Où en est le droit, dit franchement
Aucun texte n’interdit ce cumul. Le statut du bailleur privé énumère les régimes avec lesquels il n’est pas cumulable sur un même logement : Pinel, Duflot, Denormandie, Girardin, Malraux, Monuments historiques, réduction d’impôt en faveur du logement social en Outre-mer. Le LLI n’y figure pas. Cette absence s’explique structurellement : toutes les exclusions visées sont des réductions d’impôt sur le revenu, tandis que le LLI est un taux de TVA assorti d’une créance d’impôt sur les sociétés. Chaque brique du montage est par ailleurs confirmée séparément par la documentation fiscale officielle.
Mais le cumul lui-même n’a fait l’objet, à ce jour, d’aucune doctrine administrative publiée. Le statut du bailleur privé n’est encore commenté par aucune instruction fiscale, et la doctrine relative au LLI, pourtant actualisée en juillet 2026, ne l’évoque pas. Une question écrite demandant au Gouvernement de confirmer la possibilité du cumul a été déposée à l’Assemblée nationale le 21 avril 2026 : elle demeure sans réponse.
Nous préférons l’écrire plutôt que de le laisser découvrir. Le montage repose sur des fondements solides et il est pratiqué par plusieurs acteurs nationaux ; il n’est pas pour autant garanti par une position formelle de l’administration. Nous recommandons systématiquement à nos acquéreurs de le faire valider par leur propre conseil fiscal ou leur notaire avant signature, et nous remettons une fiche détaillée en annexe du contrat de réservation.
Vos programmes éligibles au cumul
Tous nos programmes ne sont pas situés en zone éligible au LLI : le cumul n’est donc pas ouvert partout. Dites-nous votre projet, nous vous indiquons les opérations réellement éligibles, nous chiffrons le montage sur votre situation et nous vous remettons la fiche détaillée annexée au contrat de réservation.
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Informations à jour au 27 août 2026, données à titre indicatif et non contractuel. Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) et le régime du logement locatif intermédiaire sont deux régimes juridiquement distincts. Les montants cités sont des ordres de grandeur reposant sur les hypothèses indiquées et ne constituent ni une offre, ni une garantie de résultat, ni un conseil fiscal personnalisé. L’éligibilité et l’intérêt du cumul doivent être vérifiés par un professionnel au regard de votre situation propre et du programme concerné.